토지거래허가구역 실거주 유예, 뭐가 바뀌었나요?

토지거래허가구역 내 집을 샀는데 세입자가 계약갱신을 해서 못 들어가는 경우, 실거주 유예를 신청할 수 있는 기한이 1년 더 늘었다. 갱신계약 기간까지 유예로 인정받을 수 있게 됐다.

국토교통부가 2026년 9월 17일 발표한 내용이다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행될 예정이다.

뭐가 달라지나 — 핵심 두 가지

구분	기존(2026년 5월 조치)	변경(이번 조치)
① 신청 기한	2026-12-31까지	2027-12-31까지(1년 연장)
② 유예 인정 범위	현 임차인 잔여 임대차 기간만	갱신계약(1회, 최대 2년)까지 추가 인정

출처: 국토교통부 보도자료(2026-09-17 배포, 2026-09-18 조간 보도)

최대 얼마나 유예되나

이번 개정으로 시행일(2026-10-01)로부터 최대 3년 3개월(신청 기간 15개월+갱신 24개월)까지 입주가 유예된다. 갱신계약이 없는 경우에는 시행일 당시 임대차계약의 최초 계약 종료일까지만 유예되며, 시행일로부터 최대 2년(2028년 9월 30일까지는 입주)이 기준이다. 갱신계약이 있는 경우에는 최초 계약 종료일에 갱신계약 종료일까지 더해져 유예 기간이 늘어난다. 다만 어느 경우든 늦어도 2029년까지는 입주해야 한다.

갱신계약, 아무거나 다 인정되나

갱신계약을 유예 인정받으려면 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

• 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결했을 것
• 갱신계약이 실거주 유예 신청 기간(2026-10-01~2027-12-31) 안에 시작할 것

즉 신청 시점보다 뒤늦게 갱신계약을 맺거나, 신청 기간을 벗어난 시점에 시작하는 갱신계약은 인정받지 못한다는 뜻이다.

왜 이 시점에 바뀌었나

이번 조치는 여당 원내대책회의(9월 15일)에서 제안된 사항을 반영한 것이다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 세제 개편에 따라 달라지는 주택 거래 여건을 보완하고, 임차인의 주거 안정성도 함께 높이기 위한 목적이라고 국토부는 설명했다. 세제 개편으로 매매 타이밍이 복잡해진 상황에서, 세입자가 있는 집을 산 실수요자가 곤란해지는 사례를 완화하려는 취지로 읽힌다.

매입임대아파트는 조건이 다를 수 있다

조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 의무 임대기간이 남아 있거나 재건축·재개발에 따른 조합원 지위 양도 제한 등의 사유로 세제 혜택 적용 기간이 뒤로 조정될 경우, 실거주 유예 신청 기간도 그 시점부터 15개월간 신청 가능하도록 함께 조정된다. 이런 특수한 경우에 해당하는 매수자라면 "누구나 3년 3개월"이라는 일반 기준만 보고 섣불리 판단하지 말고 본인의 등록임대주택 조건을 별도로 확인해야 한다.

왜 5월 조치만으로는 부족했나

지난 5월 도입된 첫 실거주 유예 조치는 현 임차인의 잔여 임대차 기간까지만 유예를 인정했다. 문제는 세입자가 계약을 갱신하는 경우였다. 매수자가 아무리 실거주 의사가 있어도, 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 임대차 기간을 연장하면 매수자는 여전히 입주할 수 없는 상황에 놓이게 된다. 이런 경우 매수자로서는 실거주 유예 신청 기한 자체가 지나버리거나, 유예를 받았더라도 갱신 기간 동안은 규정을 위반한 상태로 남게 되는 문제가 있었다. 이번 개정은 이런 사각지대를 메우기 위해 갱신계약 기간까지 유예 인정 범위를 넓힌 것으로 볼 수 있다.

매수자 요건은 그대로다

이번 조치로 유예 기간과 범위는 확대됐지만, 매수자 요건과 거주 의무는 그대로 유지된다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정되며, 입주 후에는 2년간 거주해야 한다. 김이탁 국토교통부 1차관은 "무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지하여 실수요 중심으로 거래가 이루어질 수 있도록 하면서, 투기적 수요는 철저히 차단할 것"이라고 밝혔다.

토지거래허가구역이란

토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역을 국토교통부나 지자체가 지정해, 해당 구역 내 일정 규모 이상 토지·주택 거래 시 사전 허가를 받도록 하는 제도다. 허가를 받으려면 통상 실거주 목적임을 입증해야 하는데, 이번 조치는 이 '실거주' 요건을 지키려는 매수자가 세입자 문제로 곤란해지는 상황을 완화하기 위한 보완책에 해당한다.

지금 확인해야 할 것

• 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 매수했거나 매수 예정이라면, 세입자의 임대차계약(갱신 포함) 종료 시점부터 유예 신청 가능 기간을 계산해본다
• 신청은 2026년 10월 1일부터 가능하며, 허가받은 후 4개월 내 주택을 취득(등기)해야 한다
• 등록임대주택(매입임대아파트)이라면 의무임대기간·조합원 지위 양도제한 여부를 먼저 확인한다

자주 묻는 질문

Q. 이 조치는 이미 시행된 것인가?
A. 아니다. 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행될 예정이다. 아직 확정 시행 전 단계다.

Q. 갱신계약을 여러 번 해도 계속 유예되나?
A. 아니다. 갱신계약 인정은 1회 한정, 최대 2년까지다. 여러 번 갱신한다고 유예 기간이 계속 늘어나지 않는다.

Q. 무주택 요건을 충족 못 하면 이 유예를 못 받나?
A. 그렇다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지해야 하는 요건이 그대로 적용된다. 이 조건을 충족하지 못하면 유예 대상이 아니다.

Q. 시행일 이후에 새로 임대차계약을 맺는 주택도 해당되나?
A. 이번 조치는 시행일(2026-10-01) 기준으로 이미 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다. 시행일 이후 새로 임대를 놓는 경우까지 포함되는지는 이번 자료만으로는 명확히 구분되지 않으므로, 개별 사안은 관할 지자체나 국토교통부에 확인하는 것이 정확하다.

정리하면, 이번 조치의 핵심은 실거주 유예 신청 기한이 1년 늘고, 갱신계약까지 유예로 인정된다는 것이다. 다만 무주택 요건과 2년 거주 의무는 그대로 유지되므로, 투기 목적이 아닌 실수요 매수자만 혜택을 받을 수 있다. 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 거래할 계획이라면 세입자의 계약 갱신 여부와 정확한 종료 시점부터 먼저 확인해두는 것이 순서다.

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