종부세 기본공제·세부담 상한, 정부안은 어떻게 수정됐나요

재정경제부의 「2026년 세제개편안」 정부안(2026년 9월 1일 국무회의 확정)에서 주택분 종합부동산세 기본공제는 실거주 1세대 1주택자 기준 14억 원으로 우대하기로 했다. 세부담 상한은 당초 150%에서 200%로 올리는 안이 검토됐지만, 정부안에서는 150%로 현행이 유지됐다.

이 글은 종합부동산세 기본공제·세부담 상한만 다룬다. ISA 개편 내용은 다른 글에서 다뤘다. 이 내용은 정부안이며 아직 국회 심사 전이다. 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회에서 심사될 예정이며, 국회 논의 과정에서 달라질 수 있다.

실거주냐 비거주냐에 따라 무엇이 달라지나

구분	당초안	정부안(수정)
1세대 1주택자(실거주)	12억 원 → 14억 원	14억 원(수정안과 동일)
1세대 1주택자(비거주)	12억 원 → 9억 원	12억 원(현행 유지)

당초안은 비거주 1주택자의 기본공제를 9억 원으로 낮추는 방향이었지만, 정부안에서는 현행 12억 원을 그대로 유지하기로 했다. 반면 실거주 1주택자는 당초안대로 14억 원으로 올라가, 실거주와 비거주 사이의 공제액 차이(2억 원)가 정부안에서 유지됐다. 당초안대로였다면 이 차이는 5억 원까지 벌어질 뻔했다.

기본공제 14억 원은 무슨 뜻인가

여기서 말하는 기본공제는 보유 주택의 공시가격 합산액에서 빼 주는 금액이다. 과세표준은 「(공시가격 합산액 − 기본공제) × 공정시장가액비율」로 계산되므로, 기본공제가 올라가면 그만큼 과세표준이 줄어 종부세 부담이 낮아지는 방향으로 작용한다. 14억 원이 세금을 아예 면제해 주는 금액은 아니라는 점에 유의해야 한다. 공시가격이 기본공제보다 낮으면 애초에 과세표준이 0이 돼 종부세를 내지 않는다.

부부 공동명의는 어떻게 되나

부부가 공동명의로 1주택을 보유하고 특례를 신청하지 않은 경우, 실거주라면 부부 각각 9억 원(합산 18억 원)의 기본공제는 당초안과 정부안 모두 동일하게 유지된다. 비거주의 경우 원문 표에서 금액이 조정된 것으로 보이지만, 정확한 금액은 미확인이다. 원문 표의 셀 배열이 불명확해 이 글에서는 단정하지 않으며, 정확한 수치는 국세청 안내나 원문 확정본으로 다시 확인해야 한다.

세부담 상한은 왜 당초안에서 바뀌었나

세부담 상한은 직전연도 재산세·종부세를 합한 총 보유세액의 몇 %까지만 당해 연도 보유세로 부과할 수 있는지를 정하는 장치다. 당초안은 이 상한을 150%에서 200%로 올려 상한 자체를 완화하려 했지만, 정부안에서는 현행 150%를 그대로 유지하기로 했다. 상한이 낮을수록 전년 대비 보유세가 급격히 늘어나는 것을 막는 효과가 크다.

세부담 상한이 완화됐다면 무엇이 달라졌을까

만약 200%로 올라갔다면, 집값이나 세율이 올라 종부세가 급증하는 해에도 전년 대비 최대 두 배까지 보유세가 오를 수 있었다는 뜻이 된다. 150%로 유지되면서 이런 급격한 증가를 막는 장치는 그대로 남았다. 다만 이 계산은 상한 제도의 구조를 설명한 것이며, 실제 개별 납세자의 세액 변화는 보유 주택 수·공시가격에 따라 다르다. 세부담 상한 제도는 종부세뿐 아니라 재산세를 포함한 보유세 전체를 대상으로 계산된다는 점도 함께 알아둘 만하다.

왜 실거주 우대 방향으로 수정됐나

원문은 수정 이유를 「1세대 1주택자 및 부부 공동명의 1주택자의 종부세 부담 조정」이라고만 밝히고 있다. 구체적으로 어떤 논의를 거쳐 비거주 1주택자의 공제를 현행대로 되돌렸는지는 이번 발표에 나오지 않는다. 이 글도 그 배경을 추정해서 적지 않으며, 입법예고 기간(8월 4~20일)에 제기된 의견이 반영됐다는 사실만 원문에서 확인된다.

당초안과 정부안을 혼동하면 안 되는 이유

• 8월 3일: 「2026년 세제개편안」 당초안 발표
• 8월 4~20일: 입법예고 · 8월 27일: 차관회의
• 9월 1일: 국무회의에서 정부안 최종 확정
• 9월 3일까지: 국회 제출, 이후 정기국회 심사

이 과정에서 종부세 관련 두 항목(비거주 기본공제·세부담 상한)이 모두 당초안에서 현행 유지로 되돌아갔다. 「종부세 세부담 상한이 200%로 오른다」거나 「비거주 1주택 공제가 9억 원으로 줄어든다」는 것은 이미 폐기된 당초안 수치이므로, 정부안 기준으로 다시 확인해야 한다.

이 내용을 읽을 때 주의할 점

• 이 내용은 국회 심사 전 정부안이며 확정된 법률이 아니다
• 부부 공동명의(비거주)의 정확한 금액은 원문 표가 불명확해 이 글에서 단정하지 않는다
• 시행 시기는 국회 통과 이후 별도 공지로 확인해야 한다

종부세 대상자라면 이 정부안이 국회에서 그대로 통과되는지, 심사 과정에서 다시 바뀌는지를 정기국회 일정에 맞춰 확인하는 것이 안전하다. 국회 심사 경과는 국회 의안정보시스템에서, 최종 확정 내용은 국세청 안내를 통해 확인할 수 있다.

같이 보면 좋은 글

같은 세제개편안의 ISA 개편 내용은 「세제개편안 정부안에서 ISA는 당초안과 어떻게 달라졌나요」에서, 다른 정부 정책 소식은 「담합 자진신고 감면, 조사개시 후엔 전액면제가 75% 감경으로 바뀔 예정」에서 볼 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 1주택자 종부세 기본공제는 얼마인가?
A. 정부안 기준 14억 원이다.

Q. 비거주 1주택자는 어떻게 되나?
A. 당초 9억 원으로 낮추는 안이었지만 정부안에서 12억 원 현행이 유지됐다.

Q. 세부담 상한은 몇 %인가?
A. 당초 200%로 올리는 안이었지만 정부안에서 150% 현행이 유지됐다.

Q. 이 내용은 확정된 것인가?
A. 아니다. 국회 심사를 거쳐야 하는 정부안 단계다.

정리하면, 2026년 세제개편안 정부안에서 종합부동산세는 실거주 1주택자 기본공제 14억 원, 비거주 1주택자 기본공제 12억 원(현행 유지), 세부담 상한 150%(현행 유지)로 정리됐다. 당초안의 완화 방향이 상당 부분 현행 유지로 되돌아간 것이 특징이며, 아직 국회 심사가 남아 있다.

출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안 정부안」(2026-09-01 국무회의 확정) · 정책브리핑 원문