입주 16년째 대지권 등기가 안 된 일산 하이파크시티, 왜인가요

국민권익위원회가 2026년 9월 23일 고양특례시 일산서구청에서 「일산 하이파크시티 재산권 문제 해결을 위한 민원 현장 간담회」를 열었다. 입주한 지 16년이 지났는데도 대지권 등기가 완료되지 않아, 이 단지 입주민들은 그동안 부동산 매매·대출·상속·증여 같은 재산권 행사에 어려움을 겪어 왔다.

이번 간담회는 국민권익위·고양특례시·한국농어촌공사·도시개발사업조합이 한자리에 모여 의견을 조율하는 자리였다. 해결 시기나 구체적인 조정안은 아직 나오지 않았다 — 이번 발표는 논의를 시작하는 단계이며, 언제 해결되는지는 원문에 없다.

대지권 등기가 왜 중요한가

아파트를 사면 건물뿐 아니라 그 건물이 서 있는 땅에 대한 권리(대지권)도 함께 갖는다. 이 권리를 등기부에 정식으로 기록하는 것이 대지권 등기다. 대지권 등기가 안 돼 있으면 집을 팔거나 담보로 대출을 받거나 자녀에게 상속·증여할 때 절차가 복잡해지거나 아예 막힐 수 있다. 입주민 입장에서는 집은 있는데 그 집에 딸린 땅의 권리는 서류상 완전히 내 것이 되지 못한 상태인 셈이다.

이 단지는 어떤 규모인가

문제가 된 곳은 고양 일산 덕이구역 도시개발사업으로, 환지 방식으로 진행됐다. 대상 면적은 65만 7,779.6㎡, 계획된 수용 인원은 약 1만 5,477명·약 5,159세대에 이른다. 소규모 단지 한두 곳의 문제가 아니라, 5천 세대가 넘는 대규모 개발사업 전체가 16년째 지적정리를 마무리하지 못한 상태로 남아 있다는 뜻이다.

왜 16년이나 걸렸나

원인은 1982년으로 거슬러 올라간다. 당시 토지를 나누는 과정에서 임야도 정리가 누락돼 지적 오류가 생겼고, 그 결과 개발지역 안 일부 토지가 지적도상 중복으로 등록됐다. 이 오류 때문에 사업이 준공·지적정리 단계에서 멈춰 섰고, 환지처분과 대지권 등기까지 완료되지 못한 채 세월이 흘렀다. 입주민들은 올해 3월부터 7월까지 세 차례에 걸쳐 집단으로 민원을 제기했다.

「환지」와 「환지처분」은 무슨 뜻인가

• 환지 방식: 토지 소유자들이 낸 땅을 모아 개발한 뒤, 개발이 끝나면 원래 낸 땅의 가치에 맞춰 새로 구획된 땅을 다시 나눠 주는 도시개발 방식
• 환지처분: 이렇게 새로 나눠 준 땅에 대한 권리관계를 공식적으로 확정하고 등기부에 반영하는 마지막 절차

이 단지는 환지처분이 끝나야 비로소 대지권 등기로 이어질 수 있는 구조인데, 지적 오류로 환지처분 자체가 멈춰 있었던 것이다. 지적정리·환지처분·청산이 순서대로 연결된 절차라, 앞 단계가 막히면 뒤 단계로 넘어갈 수 없다.

세 기관은 왜 입장이 다른가

기관	입장
고양특례시	토지 소유자인 한국농어촌공사가 신청해야 등기 정정·말소 절차를 진행할 수 있다
한국농어촌공사	토지 보상 없이는 등기·지적공부 정정에 협조하기 어렵다
도시개발사업조합	지적정리·환지청산 문제가 얽혀 있어 합의에 이르지 못했다

세 기관 모두 문제 해결이 필요하다는 데는 동의하지만, 누가 먼저 어떤 절차를 밟아야 하는지에서 입장이 갈린다. 특히 한국농어촌공사가 「보상 없이는 협조 어렵다」는 입장을 밝히고 있어, 보상 문제가 해결의 핵심 변수로 보인다. 원문은 어느 한쪽의 책임으로 단정하지 않고 세 기관의 입장을 나란히 전하고 있다.

국민권익위는 무엇을 논의했나

이번 간담회에서 국민권익위가 다룬 쟁점은 세 가지다. 지적도상 중복 등록을 어떻게 정정할지, 한국농어촌공사 소유 토지에 대한 자산 보전을 어떻게 할지, 도시개발사업의 환지처분과 청산 문제를 어떻게 풀지다. 국민권익위는 이 논의를 바탕으로 관계기관 간 이견을 조율해 합리적인 조정방안을 마련하는 데 속도를 내겠다고 밝혔다. 다만 구체적인 조정방안이나 완료 일정은 이번 발표에 나오지 않는다.

비슷한 사례가 다른 단지에도 있을까

이번 발표는 일산 하이파크시티 사례만을 다루고 있어, 다른 지역의 환지 방식 개발사업에서도 비슷한 지적 오류나 대지권 등기 지연이 있는지는 이 자료만으로 확인할 수 없다. 다만 환지처분과 대지권 등기가 순차적으로 연결된 절차라는 점을 생각하면, 지적 오류가 생기는 초기 단계의 문제가 얼마나 오래, 크게 영향을 미칠 수 있는지를 보여주는 사례로 볼 수 있다. 개발 초기의 작은 행정 오류 하나가 수십 년 뒤 수천 세대의 재산권 문제로 이어질 수 있다는 점에서, 이 사례는 개발사업 초기 단계의 지적정리가 왜 중요한지를 함께 보여준다.

이 발표를 읽을 때 주의할 점

• 이번 간담회는 의견 청취·조율의 시작 단계이며 해결 시한은 정해지지 않았다
• 세 기관 중 누구에게 책임이 있는지 원문은 단정하지 않는다
• 개별 세대의 소송이나 구제 절차는 이번 발표에 나오지 않는다

본인이 사는 단지에서 비슷한 문제가 있는지 궁금하다면, 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 대지권 등기 여부를 직접 확인하고 관리사무소나 지자체에 진행 상황을 문의하는 것이 가장 정확하다.

같이 보면 좋은 글

다른 부동산 관련 정부 발표는 「종부세 기본공제·세부담 상한, 정부안은 어떻게 수정됐나요」에서, 다른 인구·지역 통계는 「시도별 순이동, 7월 순유입 1위 인천·순유출 1위 서울」에서 볼 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 대지권 등기가 안 되면 어떤 문제가 있나?
A. 매매·대출·상속·증여 같은 재산권 행사가 어려워진다.

Q. 왜 16년이나 걸렸나?
A. 1982년 토지 분할 당시 지적 오류로 토지가 중복 등록됐기 때문이다.

Q. 언제 해결되나?
A. 이번 간담회는 조율을 시작하는 단계이며, 구체적인 시한은 발표되지 않았다.

Q. 누구의 책임인가?
A. 원문은 특정 기관을 지목하지 않고 세 기관의 입장을 함께 전하고 있다.

정리하면, 일산 하이파크시티는 1982년 지적 오류로 시작된 문제가 16년째 대지권 등기 지연으로 이어졌고, 고양특례시·한국농어촌공사·도시개발사업조합의 입장이 엇갈려 해결이 늦어져 왔다. 국민권익위가 나서 조율에 속도를 내겠다고 밝혔지만, 구체적인 해결 시기는 아직 정해지지 않았다.

출처: 국민권익위원회 「일산 하이파크시티 재산권 문제 해결을 위한 민원 현장 간담회」(2026-09-23 배포) · 정책브리핑 원문